在刚刚过去的9月份，昆明呈贡某楼盘开盘700多套房源，历时10分钟成交690套+……
其实，近两年在棚改货币化安置的大背景下，昆明楼市一直持续着火爆的成交行情。
从2016年6月到今年，整个昆明市的房价活生生的上涨了两年，在这个时期凡是开盘的楼盘，几乎都是保持“开盘即售罄”的态势。
实际上，昆明在全国楼市的范围之中，表现得就像一个特殊的存在，昆明新房价格的表现更是异常。据统计数据显示，2016年7月至今，昆明新房价格从8字打头飞流而上，在全国各大热点城市房价偶有下落的大周期下，昆明房价的坚挺着实令人咂舌。
当然，很多人感觉很好奇，就是昆明这样一个不以产业作为支撑（昆明如今的产业也没有多少可以支撑的），（北东西）三面环山，又地处高原，通商较难且人才输送有限，偏远地区教育弱的城市，为什么楼市会如此的火爆？房价涨成这样以什么来“撑腰”，而且还那么有底气呢？
其实作为“春城”，昆明有很多优势是值得考究的。首先稀缺得生态资源，包括占据云南最大的高原、湖泊、气候和环境不可复制等（背后的养老服务潜力很足）；其次，楼市虽然有调控，但弹性空间相比其他热点城市算大的； 再次，昆明作为“一带一路”的重要枢纽，发挥着连接南亚、东南亚门户的重要作用等等。
眼看着昆明楼市一天一价不见消停，终于在4月被监管层约去“喝茶”，随后7月份当地政府磨刀霍霍”的开始实施限购政策。
对于昆明市场来讲，外地人是买房的主要群体，但是，限购政策却让“外地人买多套房，请先落户”、“可以零售，但不支持批发”，这对于外地炒房客很明显是重重的一拳，投机行为终于有点冷静了，消化商品房的压力也落在了本地购房者的肩头上。
8月6日，云南省住建厅、省委宣传部等9部门联合下发了《关于云南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案的通知》，开始进一步整顿和规范房地产市场秩序。
调控的效果开始慢慢的显现出来，外地炒房客明显少了，售楼部内的“团购费”也少了，有的项目感受到房子难卖了，送油、送伴手礼、打折，变着花样的暗降促销开始了......
环顾昆明市场整个9月份，土地供应不减，二手房市场明显趋于理性，房价仍然呈现出小幅上涨的态势，但环比涨幅相对之前下跌明显。
那么昆明的市场到底怎么样呢，我们暂且分析下：
一、昆明市经济运行情况
（1）gdp增长情况
初步核算，2018上半年全市地区生产总值2221.16亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%，增速分别高于全国、全省2.6、0.2个百分点。其中，第一产业增加值76.65亿元，增长5.7%；第二产业增加值794.59亿元，增长11.7%；第三产业增加值1349.92亿元，增长8.0%。
（2）固定资产投资增长情况
2018年上半年，全市固定资产投资（不含农户）同比下降2.7%，降幅比1-5月收窄3.2个百分点。其中，第一产业投资下降16.1%，第二产业投资增长1.6%，第三产业投资下降3.1%，房地产开发投资扭负为正。房地产开发投资增长4.9%，增速较1-5月提高5.3个百分点。
（3）消费品零售总额增长情况
2018年上半年，全市社会消费品零售总额完成1266.58亿元，同比增长11.0%。限上商品销售总体稳定，线上销售发展较快。占比最高的石油及制品类、汽车类分别增长9.2%和5.2%，粮油、食品类增长9.2%，服装、鞋帽、针纺织品类增长11.2%，日用品类增长16.0%，中西药品类增长16.9%，通讯器材类增长9.9%。上半年，通过公共网络实现的商品销售同比增长24.7%。
全市批发业、零售业销售额同比增长16.7%和10.9%，住宿业、餐饮业营业额同比增长9.2%和15.1%。
（4）财税收支情况
2018年上半年，全市一般公共预算收入完成316.30亿元，同比增长11.7%。其中税收收入243.35亿元，增长22.4%，占全市一般公共预算收入的比重为76.9%，高于去年同期6.7个百分点。主体税种增势良好。国内增值税、企业所得税、个人所得税分别增长26.1%、13.4%和27.3%。全市一般公共预算支出完成387.11亿元，增长3.3%。全市财政用于民生支出的教育支出增长9.0%，社会保障和就业支出增长18.1%，医疗卫生和计划生育支出增长4.3%，住房保障支出增长35.7%。
（5）进出口总额
2018年上半年，全市进出口总额61.50亿美元，同比增长142.3%。其中，出口15.33亿美元，增长20.6%；进口46.18亿美元，增长264.2%。新批外商投资项目57户，比上年增加20户。实际利用外资4.78亿美元，同比下降18.4%。
二、2018年上半年昆明市房地产重要政策概况
2018年上半年昆明市重要政策一览
1、昆明重申限售，加大对主城五区、三个开发区调控力度；
昆明市自3月1日起调整新建商品住宅限售政策，加大对主城五区和三个国家级开发区的房地产市场调控力度。其中，对主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。
政策解析：从2017年以来，政策调控坚持房住不炒，一线城市正式进入了限购、限贷、限价、限售的“四限”时代，除少部分企业着手转型以外，大量的资金开始涌入二三线城市。昆明作为宜居的独特性人文城市，也迎来了大量的资金转入，整体房价被炒高，成为2017年涨幅全国排名第2的城市。本次政策针对楼市热点区域出击，从呈贡住宅限售2年加码为三大热点区域限售3年，具有很强的针对性，同时分区域限售也避免了误伤自住性质的购房需求，有助于去杠杆，控制投机性、投资性购房行为。
2、昆明住房限购政策：非云南省户籍自然人限购1套
2018年7月1日，昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》(以下简称通知)。通知指出，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性和稳定性，进一步稳定昆明市商品住房市场。在主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内实施住房限购政策，非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。
政策解析：自住建部两次约谈之后，昆明市又一次推出住房限购政策，也可以看出，3月1号出台的“昆十条”并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。7月1日的通知较“昆十条”来说更加严苛：暂停向在昆明有房的外省人销售；1年内价格上浮不超6%，且每6个月才能调整一次价格。目前看来，昆明是其实政策环境较为宽松的二线城市，本次限购政策以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。
政策总结：
2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，然而短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用仍需一定时间，市场上的供需情况仍较紧张。房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。
2018年上半年，昆明楼市依然日光盘频现，市场火爆，住建部两次约谈。年初第一次约谈，而后昆明市在3月1日出台了“昆十条”，意图达到对楼市降温的目的，但政策并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。五一前住建部再次约谈昆明，这次昆明于7月1日出台了更加严苛的限购政策，以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。
三、 2018年上半年昆明市土地市场分析
以下数据来源于昆明锐理公司发布的《2018年上半年昆明房地产市场研究报告》
1、整体土地供销价格走势
整体供求价：2018年上半年，供应土地68宗，面积2880.59亩；成交土地69宗，面积3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，一直持续上涨，成交金额223.48亿元。
2016-2018年上半年昆明市整体土地供销价格走势
2、各性质土地供销价对比
2018年上半年纯住宅用地供应1650.66亩，占比64%；成交1889.88亩，占比62%，单价450.34万元/亩，商业用地供应363.62亩，成交414.67亩。
3、各区域土地供销价格对比分析
2018年上半年土地供销主要集中在呈贡区和官渡区，供应占比分别为21%和50%，成交占比分别为21%和48%。因中海地产以85%溢价率拿下4宗地块使得五华区成为土地均价最高区域，均价为788.81万元/亩。
2018年上半年昆明各区域土地供销价格对比分析
4、各版块土地供销价对比分析
东南、官南、呈贡、空港为18年上半年土地供求热点区域。世博和西山板块2018年上半年无土地供应成交。
2018年上半年各版块土地供销价对比分析图
5、主要开发商拿地市场分析
（1）拿地份额分析
2018年上半年碧桂园所占市场份额最高（面积占比18%，成交总价占比11%），本土开发商以俊发、城投为主。下表统计的拿地开发商面积份额前十名总和占87%，总地价份额前十名占93%。前十拿地外房企多为外来房企，外来房企已占据昆明市场，昆明本土中小型房企日渐式微。
（2）拿地方式分析
目前昆明市场的调控越来越严苛，地产开发压力增大，房企合作开发项目也越来越多。其中联合开发的方式占比较大，即由一家开发商拿地之后进行一部分开发，而后接入其它品牌开发商。另外还有联合拿地的方式，主要优势在于减少竞争和缓解资金压力。
6、土地市场
供求价：2018年上半年，昆明主城区合计供应土地68宗，面积2880.59亩；成交土地69宗，面积3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，一直持续上涨，成交金额223.48亿元。因历年关系土地供应相对减少，但成交面积、单价、金额均有一定幅度上涨，土地市场一路飘红。
土地性质：2018年上半年纯住宅用地供应1650.66亩，占比64%；成交1889.88亩，占比62%，单价元450.34万/亩,商业用地供应363.62亩，成交414.67亩，住兼商混合用地供应556.49亩，成交445.4亩，商业兼容住宅，供应309.8亩，成交309.8亩。
出让方式：目前昆明市场的调控越来越严苛，地产开发压力增大，房企合作开发项目也越来越多。其中联合开发的方式占比较大，即由一家开发商拿地之后进行一部分开发，而后接入其它品牌开发商。另外还有联合拿地的方式，主要优势在于可以各开发商舒缓资金压力。
主城拿地难度越来越大，导致地王频现，开发商公开拿地竞争十分激烈；未来主城土地越来越稀缺，开发商拿地区域只能往主城周边区域外溢。
四、2018年上半年昆明市房地产市场分析
以下数据来源于昆明锐理公司发布的《2018年上半年昆明房地产市场研究报告》
1、商品房市场分析
（1）商品房整体供销存价
【供销】2018上半年为去库存阶段，且销售面积开始递减。2018年上半年新增供应493.13万㎡，环比下降19%，同比下降4%；成交504.8万㎡，环比下降25%，同比下降21%。
【成交价格】2018年上半年商品房价格增长较快，均价12634元/㎡，相较于2017年下半年每平米增加了2113元，同比增长37%，环比增长20%。
2016-2018年上半年昆明市商品房成交均价走势
【存量】截止2018年6月商品房存量2760万㎡，较2017年底下降了12万㎡；按照2018年下半年月均去化84万㎡计算，还需33个月消化。
2016-2018年上半年昆明市商品房存量变化
（2）商品房各物业类型供销存价
【各物业类型对比】2018年上半年商品房新增及销量主力均为商品住宅（新增占59%，销量占72%)，存量仅占14%。车位存量最高，占比44%，因国家规划要求车户比达到1:1，但车位需求量远小于商品住宅，造成库存积压。
（3）各区域商品房市场对比
【各区域对比】：2018年上半年商品房供销存南市区占主力（供占37%，销占50%，存占36%）；其次为北市区，呈贡区供应最少，中市区销售最少，东市区存量最少。售价最高为中市区15149元/㎡。
【供应对比】新增供应南市区占据主导，环比下降49%，除西市区、北市区和中市区供应增加外，其余区域供应均减少。
【销量对比】销量依旧是南市区占据主导，环比下降16%；东市区和南市区同比销量小幅上涨，其余区域销售小幅下降。
（4）各板块商品房市场对比
【板块对比】2018年上半年北市板块新增最多，占比24.23%，其次为东南板块，占比22.13%；销售东南板块位于榜首，占比20.44%，官南板块位居第二，占比16.61%；东南板块存量最高，占比14.03%。
【与2017年上半年对比】供应端高�...