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房住不炒后的房地产开发商该怎么玩,未来百姓住什么房子?

2023/1/23 0:45:57发布49次查看
安家融媒刚做过一期纪念改革开放40周年的《房地产40年》专题。满打满算,从房地产这个概念酝酿开始,在中国也不过40年。房地产经历了起步、发展、成熟、辉煌等阶段,如今也面临着新的周期转型,可以说房地产黄金十年已经宣告结束,特别是国家提出房子是用来住的而不是用来炒的这个新定位,更意味着房地产进入了新的时代,过去传统的房地产开发模式走到历史尽头。
一直伴随着房地产市场化发展的《安家》杂志也用18年的坚守以历史般的使命践行着其对“家”的诠释和理解。安家融媒认为,房地产市场不可能是永恒的,没了楼市怎么办?安家是永恒的。开发商经常说有房才有家,但实际上有房不一定有家。将来只要有人就会有家,需要家,我们要让天下人家安家稳家定家幸福,一定会突破房地产范围。不管是现在的买房,还是将来的生活,我们都要渗透,都要引领。有家不安不会幸福,安家才能安天下!这就是我们的终极目标!这也是人类的终极梦想,那就是安家乐业!所以,“安家”对广大老百姓乃至人类来说,是一个永恒不变的主题。
存量为王,后房地产时代开启新模式
现在,中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是:以房子为中心的时代即将结束。
尽管2017年全国楼市处于政策重压之下,但市场表现依然乐观。在统计局公布的这份数据中,商品房销售面积及销售额双双刷新历史记录。2017年,商品房销售面积首次突破16亿平米达到169408万平方米,比上年增长7.7%。商品房销售额133701亿元,增长13.7%,增速提高1个百分点,这也是房地产商品房销售额历史首次突破13万亿大关。相当于珠穆朗玛峰的最高点。
但对企业而言,不少徘徊在增收不增利的边缘。显然,房企“高利润、高周转、高杠杆”的传统玩法,已遭遇“天花板”式的困局。
房地产行业进入了历史上最严酷的限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”时代,这其中,最狠的要数限售,全国已经有超过50个城市“限售”。有的城市已经出台10年限售的政策,这相当于冻结了卖方市场。这对于任何参与主体不是考验,而更是一种警醒,房地产不仅不能炒了,而且房地产已经进入了全新时代。
如今,房地产黄金十年结束,房地产进入一个发展瓶颈期,虽然房地产还有相当长,而且还年轻,但是过去高速增长时代或许一去不复返,或已经进入白银时代。更重要的是传统的房地产开发模式基本已经终结。
与新房市场相对应,二手房交易却成了房地产市场的“主角”。链家研究院数据显示,我国2016年约有10个城市二手房交易额超过新房,其中北京、上海和深圳最为明显,二手房交易额分别是新房交易额的1.5倍、2.4倍、2.5倍,二手房成交已经占主导地位。随着城市化水平的提高,未来更多的城市将进入存量房时代。并且,房地产市场也正在由以购为主向购租并举转变。
链家研究院院长杨现领表示,目前中国房地产已进入存量市场时代,流通将成为这一市场的关键。新房将进入中低速发展阶段,未来房地产将由以购为主向购租并举转变,由房地产开发向服务运营转变。据其统计,2016年通过租房解决居住问题的人数已超过1亿人。事实上,近年来国家也逐步开始重视和规范房地产流通市场,鼓励租售并举。
也就是说,将来一定会在房住不炒的大背景下,围绕“存量房”市场进行盘整,实现大家的住有所居梦想。
安家乐业是人们对美好生活的无限追求
楼市是房地产的一个阶段或一种形式,而安家乐业才是每一个人的终极梦想。将来或许房地产市场将更加成熟和完善,将来几百年后或者将没有市场,但不管有没有市场,安家乐业是我们品质追求的终极目标和梦想。
所以,《安家》杂志可能会随着房地产市场的转型而转型,我们可能会对传统房地产的关注逐渐弱化,但对人们追求安家乐业梦想的关注度绝不会减轻。
这些年来,房地产市场高速发展,在推动国民经济增长的同时,也由于粗放型发展造成房地产产品品质的恶劣,大量泡沫的存在,房地产不讲求品质也是历史的必然,因为在还没有满足人们最基本居住需求的现状下,很少有开发商愿意花更多的精力和财力去打造产品品质,因为说通俗一点,房子太好卖了,无暇或无需关注品质问题,萝卜快了不洗泥,所以造成今天开发商对品质关注不够,我们应该为我们的曾经付出代价,也应该补上这一课。
如今,开发商们除了做好房地产产品品质外,更重要的是都在进行新的尝试和探索,以满足广大百姓对居住梦想的无限憧憬和期待。
十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。“安居乐业”,居住问题关乎每个家庭的幸福指数,关乎社会的稳定和谐。当下,我国大多数人已不再会为了温饱而奔波,但不少人却还在为住房操心、发愁。“住有所居”正是表达了普通老百姓的心声。
中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大指出,在过去中国关注经济增长的几十年里,房地产在其中发挥了重大作用,如今,随着我国经济跨入从求数量的增长变为求质量的增长阶段,国家会更加关注民生,“目前,我国在住房方面,是存在着‘人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾’的。”
“美好生活”就是安家乐业,人人有所居,不断改善居住条件,能够在宽松、和谐的环境中,开展美好生活,实现全面小康,实现“中国梦”。
大地产时代房企何去何从?
依靠传统的房地产开发模式显然已经过时,唯有创新,才能为自己寻找到出路。创出新的机遇、新的模式、新的境界、新的未来,中国房地产也正迎来一个崭新的时代。
实际上,安家融媒早就说过,房地产并非简单的拿地盖房卖房,而应该是一个非常长的全生命周期、依托开发、以运营为核心的长期事业。房地产不仅仅是住宅产品,更是可持续发展的社区、城市综合体、产业园区、养老住区、文化旅游目的地,更包括后期的社区运营、长租公寓运营、特色酒店运营、民宿运营等。
这不仅与房地产发展阶段有关,更与当前国家政策导向紧密相连。随着国家对租赁市场的鼓励,集体建设用地也逐渐被推向市场,在新的历史阶段,以集体土地为为依存的新型产品将集中面世。比如长租公寓、特色酒店、民宿等产品,都将成为房企转型的重要突破口。
时代在发展,房地产开发企业正在让从传统的项目开发商成为事业的发展商,成为现代服务业的运营商,成为产业升级和新型城镇化的有力推动者。
所以,随着新产品的出现,人们的住房观念也会发生变化。《安家》作为媒体的关注视角也必然不再拘泥于过去的住宅市场,在一定意义上可以说,大地产时代已经来临,但无论怎么变,“安家”依然对老百姓的居住梦想的寄托没有变,只是居住的方式在改变,生活方式在升级,当人们满足了过去的家庭住房以后,或者终将有一些人与买房无缘,将来可能会对特色酒店、度假酒店、民宿等居住形式情有独钟。从这个角度说,大地产背景下必然缔造一个大安家时代,一种全新的居住形式。
盘活集体建设用地,振兴乡村旅游经济
文化部和旅游局的合并意味着文旅融合、众望所归,也预示着未来文旅行业将迎来巨大发展机会。去年,中央一号文件的第一大亮点是在推进农业供给侧结构性改革的抓手、平台、载体方面,提出建设“三区”、“三园”加“一体”;第二大亮点是在资源配置方面,提出了大规模实施节水工程和盘活利用闲置宅基地;第三大亮点是在农业主体和人才保障方面,提出积极发展“三位一体”综合合作、培养乡村专业人才。
中央一号文件也提出,大力发展乡村休闲旅游产业,要充分发挥乡村各类物质与非物质资源富集的独特优势,丰富乡村旅游业态和产品,打造各类主题乡村旅游目的地和精品线路,发展富有乡村特色的民宿和养生养老基地。
据了解,当前农村宅基地有2亿亩左右,其中三分之一闲置。如果能够把这些闲置用地合理利用起来,打造成特色酒店、康养小镇、民宿等新的产品形式,必将推动新的生活方式流行起来,更能为振兴乡村经济做出应有的贡献。
以民宿为例,民宿旅游既可成为乡村振兴的产业基础,又能成为促进乡村文明复兴的有效方式,同时也让我国广大乡村更具个性和特色。民宿旅游作为更好利用和享受乡村特有的空气好、生态佳等资源的新型旅游度假方式,适逢较好的发展时机。
相信在未来,因为创新的灵魂,农村集体土地上,一定会绽放出各种各样的新型居住产品,这种居住突破了传统的居住方式,一种全新的生活方式——大安家时代正在引领着我们转型、升级、蜕变。
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